关于物业服务合同纠纷的裁判规则（二十）

  141、公报案例：物业管理权应当由物的所有权人（即业主）决定，居住小区的开发建筑设计企业，擅自与物业公司签订合同，借机收取承包金，侵犯了业主的合法权益，该合同应为无效——海南自力投资有限公司诉海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案

  海口市中级人民法院认为：物业管理是指物业管理机构统一对居住小区提供公共性服务，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定的相关标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人（即业主）决定。本案中，投资公司只是顺发新村居住小区的开发建筑设计企业，其擅自与物业公司签订合同，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照民法通则第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同。依照民法通则第六十一条第一款的规定，投资公司应当将保证金５０万元返还给物业公司，其要求物业偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业公司依据无效合同的约定，要求投资公司偿付少交付物业管理面积给其造成的“损失”，不予支持。

  142、业主与物业企业在物业服务合同中约定，对未规定的事宜，遵照国家相关法律、法规和规章执行，有关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时予以配合、提供便利的，业主要求物业企业安装充电桩的，物业企业应当履行——范某诉物业公司物业服务合同纠纷案

  业主与物业企业签订的物业合同，在服务内容的确定上，应当以合同为基础，结合诚实信用原则确定。业主与物业企业在物业服务合同中约定，对未规定的事宜，遵照国家相关法律、法规和规章执行，有关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时予以配合、提供便利的，业主要求物业企业安装充电桩的，物业企业应当履行。

  143、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业、确定的物业费标准对全体业主具有约束力，不构成对业主合法权益的侵害——梁某某诉拱墅区天鸿香榭里第二届业主委员会业主撤销权纠纷案

  业主主张业主委员会对商铺部分的物业费标准调价过高侵犯其合法利益，但该物业费标准系按照业主大会决议通过的物业选聘办法和招标文件确定，且经过招投标程序和业主大会决议选聘了最终的物业服务企业，符合全体业主的意思表示，物业费标准也并未明显超出市场定价范围，不构成对业主合法权益的侵害。

  某物业公司与某小区业主委员会签订《物业服务合同》后，进驻该小区提供了物业服务。管某系小区业主，入住后按时缴纳物业费，后因房顶漏水、外墙渗水严重，认为物业公司未履行维修义务，拒绝交纳物业费。某物业公司遂起诉要求管某支付物业费及违约金。

  法院生效判决认为，业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》对小区全体业主均具有约束力，物业企业来提供了物业服务，管某应按照合同约定按时缴纳物业费。虽管某提出其房屋渗漏水严重，物业公司置之不理，但因管某提供的证据不足以证明物业公司的管理服务存在严重瑕疵或违约行为，且房屋渗漏水属房屋的品质问题，与物业服务不属同一法律关系，法院对管某的抗辩主张不予支持。遂判决管某向物业公司支付物业费及违约金。

  根据《建设工程质量管理条例》第40条规定，屋面防水工程、外墙面的最低保修期限为5年，5年内出现质量上的问题，应由开发商负责保修。如果超过5年保修期，因屋顶、外墙系共用部位，属于《民法典》规定的维修资金使用项目，可以依法申请专项维修资金对上述部位进行维修。因此，业主以房屋质量上的问题为由拒缴物业费缺乏法律依据。但业主在向物业公司反映房屋质量问题后，物业公司应当及时协助业主解决。唯有加强服务意识、提高服务质量，物业公司方能赢得业主的信任与支持。

  【案例来源】：赣州市中级人民法院2024年02月05日发布《涉物业服务合同纠纷典型案例》

  145、物业管理重大瑕疵致使公用设施损毁的责任认定——某小区业委会与某物业公司物业纠纷案

  2017年12月21日，原告自贡某小区业主委员会与被告某物业公司签订《小区物业服务合同》。

  2019年6月20日，国网某供电分公司向某物业公司送达《国网某供电公司用电检查结果通知书》。

  同日出具的《高压客户用电检查工作单》上显示不正常的项目有：“供转电情况、设备预防性试验、安防及反事故措施、运行记录、场地”。

  事发后，经电力公司抢修恢复电力供应，共计产生维修费用440000元，其中物业公司垫付120000元。

  后经鉴定，配电室设备损坏的原因是运行维护不到位，配电柜内部湿度大，导致配电柜中的电气设备发生相间或对地短路事故。

  法院经审理认为，物业公司对配电管理机房及其设施设备应尽合理的注意和管理义务。从鉴定报告中事故原因分析和责任认定上可以认定，物业公司没有尽到合理的注意和管理义务，存在过错，其管理行为与本次事故具有因果关系，应该承担赔偿责任。判决物业公司赔偿某小区业主委员会320000元。

  物业服务是一个长期、动态的过程，包含诸多内容。物业服务企业应当对物业服务合同义务范围内带有专业性、隐蔽性，容易存在安全隐患的公用设施予以高度重视，提高防患意识，加强管理维护。尤其在相关专业技术人员就物业服务过程中已经出现的瑕疵提出整改意见时，物业服务企业应该及时消除危险和障碍，避免发生重大的责任事故。如因物业服务企业对公用设施维护和管理不到位，没有及时消除安全隐患造成损失的，应当承当过错赔偿责任。

  该案判决强化了物业服务企业正视和改进自身存在的服务瑕疵，对维护物业服务领域秩序，促进物业提升服务水平，保护业主合法权益具有积极价值导向作用。

  【案例来源】：四川省自贡市中级人民法院2024年7月11日发布《涉物业纠纷典型案例》

  146、某物业公司诉王某某、贾某某物业服务合同纠纷案——业主不能以其他业主违法搭建为由拒交物业服务费

  某物业公司先后与房开、小区业主委员会分别签订《前期物业服务委托合同》《物业管理服务合同》，合同约定了物业服务收费标准及逾期交费违约金。王某某、贾某某入住后认为其所在单元楼楼下住户私搭违章建筑影响其生活及人身安全，经物业公司向有关行政部门报告后仍未得以解决，自2017年9月26日起未再支付物业服务费，致成诉讼。

  生效裁判认为，某物业公司与某房开、小区业主委员会签订的《前期物业服务委托合同》《物业管理服务合同》不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。物业公司根据约定提供了物业服务，业主应当按照合同约定向物业服务人支付物业服务费。关于王某某、贾某某辩称的违章建筑物问题，在物业公司及时采取制止措施并向有关行政主管部门报告后，业主不能以此为由拒交物业服务费。

  业主依约按时足额支付物业服务费，有助于物业服务企业提供更完善更优质的物业服务。物业服务主要是针对公共部分维修、养护和管理等，个别住户私搭建筑是否属于违法建筑及如何处理，物业公司应当及时采取合理措施制止并向有关行政主管部门报告并协助处理。实践中，业主因对物业公司产生不满拒绝支付物业服务费的现象大量存在，物业公司提起诉讼追索物业服务费时，业主往往以物业服务不符合约定、未尽到安全保障义务为由提出抗辩。本案判决明确对于已实际享受了物业公司提供的物业服务的业主，理应向物业公司支付物业服务费。

  【案例来源】：贵州省高级人民法院2024年5月23日发布《物业服务合同纠纷典型案例》

  彭某系园区娄葑街道某澜湾小区业主。2018年，某澜湾业委会发布“某澜湾小区物业续聘业主表决结果公示”，该公示显示经全体业主签字，总面积及总户数双过半的业主同意续签物业B公司作为小区物业服务提供者，并据此表决结果，业主委员会与物业B公司商谈并签订正式的物业管理服务合同。

  彭某以上述公示违法为由，以某澜湾业委会为被告向法院提起诉讼，要求撤销相关续聘物业B公司的决定。

  某澜湾业委会认为其通过全体业主投票，有面积及户数双过半业主同意续聘，相应程序及决定符合法律规定，请求驳回彭某的诉讼请求。

  法院审理后认为物业公司选聘事项涉及全体业主的利益，彭某作为单个业主不具备单独起诉的主体资格，遂驳回彭某的起诉。

  根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格；因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。本案中，彭某诉请的物业公司选聘事项涉及全体业主的利益，其作为单个业主不具备单独起诉的主体资格，故驳回了起诉。若业主认为相应决定程序违法，可依法向相关行政主管部门反映。

  【案例来源】：苏州工业园区人民法院2020年01月16日发布物业纠纷典型案例

  法院生效判决认为，倪某称涉案房屋自收房后就发现渗水，双方认可倪某曾向某物业公司报修，某物业公司进行过维修，但一直未能彻底解决渗水问题。可见某物业公司并未怠于履行维修义务。物业服务人申请启动公共维修基金，需要一定条件和程序；现倪某自建的阳光房并未拆除，且其并未提供证据证明渗水原因及渗水问题已经达到需要启用公用维修基金做维修的程度，鉴定机构也未能作出鉴定，故在现有证据情况下，法院对于倪某主张某物业公司未履行启动公共维修基金对公用部位进行维修、未履行物业服务人义务的意见不予采纳，对于倪某据此要求某物业公司承担法律责任的诉讼请求不予支持。

  住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要用住宅专项维修资金的，物业服务人根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务人的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分中符合规定人数和面积条件的业主讨论通过使用建议。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要用住宅专项维修资金的，物业服务人提出使用方案，业主大会依法利用方案。

  （1）依法应当由建筑设计企业或者实施工程单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

  （2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

  （3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

  （4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

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