一文讲清：关于小区地下车库的归属

  随着人们的法律维权意识的提高，成立业主自己的业主委员会和向开发商、物业公司要回业主被侵占的财产权利，一直以来都是业主维权的重点和难点。这其中的地下车库的归属问题近年来一直以来是社会的焦点问题。

  地下车库的归属问题之所以纠纷不断，其根源在于立法在该问题上的态度模糊，没有直接确定权属的规定。《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

  《民法典》第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库首先应该满足业主的需要。

  有关地下车库的，由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定，这是一个含糊其辞其辞的规定，既然能够最终靠出售、附赠或者出租等方式处置，其前提是首先这个产权是明确的，否则由谁来出售、附赠或者出租呢？有人说，那不是只能由开发商来出售吗？那地下车库的所有权人应该是开发商，既然如此，为什么法律不直接规定而用一个含混的条款去表述呢？

  这是由于地下车库还牵涉到人防设施的问题，根据《人民防空法》规定第二十二条 城市新建民用建筑，依照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。关于人防工程的权利归属，《人民防空法》规定：第五条 国家对人民防空设施建设按照有关法律法规给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

  很多人误以为，只要是地下室就是人防工程。其实，不是所有地下室都必须要人防的，人防工程是按照地域分部的这个分配在各地区人防办是有分布图的，不是每个地下室都有人防工程，但是人防地下室在建设初期都必须要到人防办办理相关手续的。以江西省为例，人防工程在工程建设项目审批：一、建设许可阶段：应建民用建筑修建防空地下室项目审批：

  4、人防工程项目施工图；（标识标牌平面图、结构、建筑、风、水、电的战时平面图）

  5、人 防 工 程 监 理 合 同 、 监 理 单 位 人 防 资 质 证 书；

  6、人 防 工 程 施 工 合 同 、 施 工 单 位 资 质 证 书 ；

  三、竣工验收阶段： 人民防空工程、兼顾人民防空需要的地下工程完工验收备案：

  人防一般都建在地下，主要为了防空袭。但地下室并不全是人防，这个是有特殊的比例来建设的，人防验收时会有人防管理部门的人员来进行验收。

  有关单位理应当依照国家规定对已经修建或者使用的人民防空工程来维护管理，使其保持良好使用状态。

  对于人防工程的权属，虽然法律没有明文规定属于国家所有（因为有可能该人防工程是开发商投资建设的），但基本上的司法判决均认为，人防工程牵涉到公共利益应当属于国有，只是可根据法律规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”来处理。

  目前主流的司法判决，均是按照是否列入“公摊面积”来确定权属，而其实“公摊面积”是一个泊来概念，公摊面积的概念起源于香港，并且是香港特有的房地产销售制度。在20世纪50年代，为促进楼房的销售，香港地产商采取了将楼房按层或按户拆分销售的模式，并引入了公用面积分摊的概念。这种模式后来被推广到了台湾，称为“公设面积”，随后引入中国大陆，称为“公摊面积”。

  公摊面积最重要的包含楼梯、电梯井、大堂、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。此外，还包括套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

  公摊面积的引入，解决了住宅楼按户分割销售的法律及共有矛盾问题，对房地产市场的发展起到了推动作用。

  然而，由于公摊面积的计算不透明、监管难度大，容易暗箱操作，导致公摊面积比例逐年扩大，从最初的10%以下，到后来的30%-40%，甚至更高，这在某些特定的程度上侵害了购房者的权益。

  2013年，香港实行住宅物业销售新规，要求二手房、一手房销售均按照“实用面积”计价，从而告别了公摊面积的计价方式。目前，全世界实际使用公摊面积计价方式的地区主要是中国大陆和台湾。

  在中国大陆，公摊面积的计算和分摊依据1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。然而，由于公摊面积计算的不透明性，购房者往往难以了解具体的公摊部位和大小，维权难度较大。

  总的来说，公摊面积的由来是未解决楼房分割销售中产生的共有面积问题，但跟着时间的发展，其计算和分摊方式亟需更加透明和规范，以保护购房者的合法权益。一直以来，买房人都渴望取消公摊面积，只不过在国内把公摊面积计入建筑面积是惯有方式。

  而就在最近，广东省肇庆市率先发布通知要求商品房按照套内面积进行计价，算是打响了取消公摊面积的第一枪。

  2024年，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，《通知》称，为进一步规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，维护公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境，保障交易双方的合法权益，促进肇庆市房地产业高水平质量的发展，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。

  目前无论是关于 人防设施的地下车库还是规划用于停车的地下车库的归属，业主和开发商的争议的焦点是：开发商认为是它投资建设的，也没有列入公摊面积，建筑费用业主没有分摊，对于其修建的人防设施的地下车库，开发商当然有经营、收益权。对于没有列入公摊面积的地下车库，开发商享有所有权。

  一、《王某某诉菏泽某景房地产开发有限公司车位纠纷案》（发表在中国应用法学2023年03月30日）

  最高人民法院认为：《民法典》尊重契约精神，由当事人自行协商确认建筑区划内符合规划建设的车位归属问题。因此，在处理相关权属争议时，应当首先审查当事人之间是不是存在关于车位权属的约定。但是如果建筑设计企业和业主之间没有对此达成明确合意或者约定不明的，应当怎么样处理呢？立法没有明文规定。作者觉得，应当在查明事实的基础上，视不一样的情况分别处理：一是业主分摊建设费用类型。如果购房时地下车位面积已经列入公摊面积被分摊或者开发商已将建设地下车位的成本核算进住宅开发成本中，以及小区规划时，明确了车位作为公共配套设施进行使用。依据“谁投资谁受益”的原则，这类地下车位属于全体小区业主所有，开发商无权销售，更无权转让。二是开发商独立建设类型。如果车位土地使用面积和建造成本没有纳入整个小区商品房的分摊，是开发商花自己的钱单独建造的，那么开发商在合同中约定地库属其所有就是有理有据，实至名归。开发商可以向购房人出售产权，但原则上只能预售给本小区范围内的商品房预购人，且购房人可以办理产权登记。司法实践中如何区分上述情形最终认定确权呢？

  最根本的途径就是要通过审核当初的规划建设图纸、建造成本等技术档案资料，核查停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权的面积内。特别是停车位的建设成本是否已纳入商品房的建设成本予以了分摊？并以此来最终确定车位的产权归属。在举证责任分配上，应当由建筑设计企业对上述事实承担举证责任，如果无法证明，则推定权属归全体业主共有。

  二、 《 深圳市瑞征物业管理有限公司 、深圳市元盛实业有限公司物业服务合同纠纷案》（发表在 中国应用法学 2022年04月22日， 该案例原载于中国应用法学研究所主编：《最高人民法院案例选（第5辑）》，法律出版社２０２１年版。 ）

  最高人民法院认为：根据现行法律规定,如果在房地产原审销售初始,开发商通过租赁或者转让的方式将车位转给业主或者其他人都属于约定明确,就应当按照约定处理。如果没有约定,就应当让开发商对于车位是不是合乎法律建造而原始取得所有权的事实承担举证责任,结合是否占用容积率、是否计入公摊面积、地下车库的成本是否以其他方式分摊到各个商品房的出售价格中等多种因素,考虑判断业主是否通过继受取得的方式获得一般车位的所有权,而不能仅仅根据案涉小区项目整体销售给全体业主,地下车库的所有权就转移给全体业主共有。

  开发商投资建设地下车库,但是相应的车位并未办理产权登记,开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用,而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司做管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用,亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时,地下车位由开发商建设、投资的,仍归开发商所有。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权,不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让,一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后,开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。

  对于开发商和业主关于地下车库的争议，目前的司法认知，即便法官处于普通的正义观，想站在业主这一方，但现有的立法规定的含糊不清，在已确定不分摊公共面积时，业主已很难维权成功了。首先，从相关的建筑审批手续去突破，可能性为零，因为是开发商去报的审批资料，政府有关部门至少从表面上的审批都是合规的，找到漏洞的可能性有多大？其次，从所谓的建筑成本去找瑕疵，可能性也为零，因为中国的开发商玩的就是偷逃税，玩的就是假发票（虚开），假成本，所列的成本看起来也是天衣无逢的，否则税务局早就查它了。当然，法院不是说不能有所作为，只是还需要深入研究。业主也好、法官也好如果想在开发商预制好的文字游戏上做文章，突破的可能性为零。

  那是不是广大业主就没有很好的方法了呢？有，当然有办法！按照普通的认知，开发商就是想把地下车库的成本不列入整个建设的成本都很难，因为对于有地下车库的建筑大多数都是高层，如果简单就是建设个地下车库，根本就不需要投资这么大的，主要是因为车库的上方还要盖高层建筑，所以其成本才会成几十倍、上百倍的增加。而这增加的成本和仅地下车库的成本如何区分，是一个上帝都不可能完成的任务。所以说是否分摊地下车库的建筑成本到房屋销售的成本里去，完全是“纸上谈兵”的机械思维的法律成果，是完全有孛于大众认知的荒谬的法律逻辑。但，如同皇帝的新装一样，在没有戳破之前，大家都认为这是经典的法律认知，显然不可能靠一二个人的呐喊来改变的。作为广大业主来说，想要把没有分摊的地下车库主张归自己所有，即便主张建筑成本由开发商来举证还是不够的，因为你根本就没办法识别开发商弄得乱七八糟的破发票哪些是真哪些是假? 所以，也无法反驳。现行一个可以给开发商出的最大的难题就是，说服法官，让法官责令开发商提供建筑成本的鉴定或由法院依法司法鉴定，锁定地下车库的成本究竟是不是已经分摊到业主头上这一关键事实。这是目前中国还没有人提出的最佳办法。相信通过严格的会计成本鉴定，可以给开发商制造最大的司法障碍，让其乖乖的交出地下车库，物归原主，还之于民！

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