房地产纠纷典型案例

  施工单位不得以工程完工验收合格为由拒绝承担维保责任——某房产公司与某建筑公司建设工程项目施工合同纠纷案

  工程质量的维修方案应经济、合理，遵守绿色原则——上海某园林绿化有限公司诉苏州某技术学院建设工程项目施工合同案

  建筑企业配合建筑设计企业“倒款”向贷款银行出具收款证明的，无权就该部分工程款主张建设工程优先受偿权——某建设公司诉某科技园发展公司、第三人工行某区支行建设工程项目施工合同案

  建筑设计企业或施工总承包单位将建设工程发包或者分包给个人或者不具备合法经营者资格的单位，导致拖欠农民工工资的，由建设单位或施工总承包单位清偿——韦某某、周某某与苏州某建筑公司、徐某某、江苏某建设公司、某置地公司劳务合同纠纷案

  发包人擅自使用未经竣工验收工程，应视为工程质量合格，承包人有权主张工程款——张家港某建设有限公司与某包装材料有限公司、张家港某环保科技有限公司建设工程项目施工合同纠纷案

  加大专业化调解力度 助力纠纷实质性化解——江苏某木业有限公司诉张家港市某火锅餐厅、钱某装饰装修合同纠纷案

  “府院联动”破产续建保护600余户购房人权益——昆山某房地产开发有限公司破产清算案

  创新适用多种破产制度工具“保交楼、稳民生”——苏州某房地产开发有限公司重整案

  施工单位不得以工程完工验收合格为由拒绝承担维保责任——某房产公司与某建筑公司建设工程项目施工合同纠纷案

  2014年1月23日，某房产公司作为发包人与某建筑公司签订《建设工程项目施工合同》，约定由建筑公司承接苏州市吴中区某地块住宅项目开发的施工总承包工程。案涉工程于 2015年12月竣工验收合格。某房产公司后发现工程保温板存在严重质量上的问题，要求建筑公司维修未果，并于2021年3月22日诉至法院。经司法鉴定，确定案涉某幢房屋外墙保温层存在不契合设计及规范要求的工程项目施工质量问题，经分析与工程实施工程质量控制不当有关，经评估维修费用合计8425016.76元。房产公司起诉要求建筑公司支付上述维修费用。建筑公司辩称，外墙保温工程已验收合格，不存在质量上的问题。

  法院经审理认为，承包人交付的建设工程应符合合同约定的交付条件及相关工程验收标准。工程实际存在明显的质量问题，承包人以工程竣工验收合格证明主张工程质量合格的，人民法院不予支持。根据司法鉴定，可以依法确定案涉某幢房屋存在不符合设计及规范要求的工程项目施工质量问题，并已明确案涉房屋外墙维修费费用共计8425016.76元，此款应由建筑公司给付房产公司，扣除工程质量保修金5541284.27元后，一审法院依法判决建筑公司还应支付某房产公司2883732.49元。建筑公司不服一审判决提出上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

  建设工程质量不仅关系建设单位和施工单位双方利益，还关乎社会公共利益。建设工程办理竣工验收手续是基于公共利益而在行政管理上针对工程交付使用设定的前置条件，完成竣工验收并不能等同于建设工程质量合格，建设工程虽经竣工验收合格，但实际存在严重质量上的问题的，施工单位不能以工程完工验收合格为由主张工程质量合格并拒绝承担维修责任。施工单位应诚信履约，不得随意降低工程质量标准，防止因工程质量问题承担维保责任或赔偿责任。

  工程质量的维修方案应经济、合理，遵守绿色原则——上海某园林绿化有限公司诉苏州某技术学院建设工程项目施工合同案

  2017年8月15日，发包人苏州某职业技术学院与承包人上海某园林绿化有限公司签订《海绵校园工程（EPC）承包合同》，约定由绿化公司对技术学院海绵校园工程进行施工。因技术学院未支付工程款，绿化公司向太仓法院起诉要求技术学院支付工程款及利息。技术学院认为工程存在质量上的问题，反诉要求绿化公司支付工程修复费用。其中，关于无机海绵砖铺装路面维修方案造价，技术学院主张按照全部拆除、重做的方案确认造价，而绿化公司认为无需修复。

  法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第三款规定，当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。工程质量的维修亦应考虑工程的实际情况，且维修方案应当经济、合理，避免资源浪费和环境污染。经鉴定，本案目前出现问题的仅占工程总量的1%，其余部位经现场勘查无明显质量问题，如对所有路面均挖除重做，会造成极大的资源浪费和环境污染，且会破坏道路下方管网管道设施，将会人为扩大损失。该道路目前无全部拆除修理的必要，局部维修更为环保、合理、经济。另一方面，人行道道路属于校园内部道路，其日常负荷较小，基层厚度不足问题尚不构成对道路结构安全的重大影响，局部维修能够满足正常使用功能。根据鉴定意见，法院支持局部拆除及维修的方案。

  本案是建设工程领域贯彻适用《民法典》绿色原则进行裁判的典型案例。建设工程领域涉及大量的劳动力以及物资、能源耗费，不同的施工及维修方案对于人力物力的需求、现有资源的利用效率以及对生态环境的影响都有所不同。另一方面，建设工程涉及公共利益和第三人利益保护，具有显著的公共性，施工或修复方案的首要目的在于保障建筑的安全和使用功能。因此，发包人与承包人在选择工程修复方案时，应在确保工程质量的核心前提下，结合绿色原则关于避免资源浪费和环境污染的目的，选择更具合理性、经济性的维修方案。本案对于建设工程领域质量违约情形下违约责任承担方式的选择具有重要示范意义，彰显了人民法院以法治力量守护“绿水青山”的裁判理念。

  建筑企业配合建筑设计企业“倒款”向贷款银行出具收款证明的，无权就该部分工程款主张建设工程优先受偿权——某建设公司诉某科技园发展公司、第三人工行某区支行建设工程施工合同案

  某科技园发展公司在向银行申请贷款时，向银行提交其与某建设公司于2018年5月8日签订的《施工合同》一份，约定合同价为3.08亿元，预付40%工程款。后发展公司又向银行提交其与建设公司签订的《补充协议》一份，将工程总价提高到5亿元。2018年8月15日，银行作为贷款人与发展公司作为借款人签订《贷款合同》一份，约定发展公司向银行借款5亿元，用于支付吴江某产业园项目建设，且约定未经贷款人同意，不得将该笔贷款用于其他用途。2018年8月31日，建设公司向银行出具《情况说明》，申请发展公司支付40%工程预付款2亿元，并承诺建设公司与发展公司未签署其他建设施工合同，上述工程款项将全部用于项目建设。2018年9月，银行将2亿元贷款转至建设公司账户，建设公司向银行出具确认书，确认收到2亿元工程预付款，承诺上述款项将全部用于总包合同约定的工程建设。后建设公司将收到的2亿元贷款如数转至发展公司账户。2018年12月，建设公司与发展公司签订《施工合同》一份，约定由建设公司承建发展公司吴江某产业园项目，暂定总价2亿元。某建设公司与发展公司确认，双方实际履行的施工合同即为该份合同。该项目工程后烂尾，建设公司诉请发展公司支付2000余万元工程款，并主张对其承建工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。经鉴定，建设公司施工的工程对应的价款约9750余元，发展公司仍结欠其2087余万元工程款未付。诉讼过程中，发展公司被法院裁定进入破产清算程序。

  法院经审理认为，某建设公司明知转入其账户内的款项用途为工程款，仍按某科技园发展公司的指示将已收到的款项转回某科技园发展公司，导致某科技园发展公司从工行园区某支行获取的本应用于支付工程款的贷款被挪作他用，其对工程款债权不能顺利实现具有重大主观过错。若允许某建设公司因自己过错而不能实现债权的损失转嫁由工行园区某支行承担，将变相鼓励不诚信的行为，故某建设公司对某科技园发展公司的工程款债权不应再优先于工行园区某支行对某科技园发展公司的抵押权益。法院遂驳回某建设公司主张建设工程价款优先受偿权的诉讼请求。

  本案涉及建筑行业中的一个“潜规则”——承包人配合开发商套取贷款后“倒款”返还工程款。实践中，承包人基于承揽工程或工程款拨付等因素的考量，配合发包人“倒款”的情形较为多见，但此类行为将导致发包人从银行获取的本应用于支付工程款的贷款被挪作他用，导致工程款无法清偿，损害了银行的抵押权权益。对建筑施工企业而言，建设工程价款优先受偿权是一项重要的法定权利保障机制，承包人应对配合发包人申请贷款及“倒款”所产生的法律后果有所认知，避免因自身的过错丧失建设工程价款优先受偿权，在申请执行或参与破产分配过程中处于被动地位。

  建设单位或者施工总承包单位将建设工程发包或者分包给个人或者不具备合法经营资格的单位，导致拖欠农民工工资的，由建设单位或者施工总承包单位清偿——韦某某、周某某与苏州某建筑公司、徐某某、江苏某建设公司、某置地公司劳务合同纠纷案

  某置地公司将苏州工程发包给江苏某建设公司施工，后江苏某建设公司将工程中的架子工劳务分包给徐某某。2021年3月，徐某某安排韦某某、周某某到工地上从事架子工工作，工资按天结算。2022年1月，徐某某向韦某某、周某某出具欠条，承诺于2022年1月26日结清拖欠韦某某、周某某在涉案工程上的人工工资75100元。某置地公司与江苏某建设公司就总包合同已经完成结算，并已足额支付工程款。就江苏某建设公司就涉案工程与徐某某之间的结算问题，江苏某建设公司表示根据其内部结算，徐某某的劳务费用已经结清，但因联系不上徐某某，所以双方的结清手续并未办理。韦某某、周某某多次向徐某某催讨工资未果，故诉至法院要求徐某某、徐某某担任法人的苏州某建筑公司、江苏某建设公司、某置地公司承担支付工资的连带责任。

  法院经审理认为，韦某某、周某某与徐某某存在劳务关系，韦某某、周某某有权要求徐某某支付欠付的劳务费及相应利息。某置地公司将工程发包给江苏某建设公司施工，江苏某建设公司具备相应的施工资质，双方所签的总包合同合法有效。江苏某建设公司将总包工程中的架子工程劳务分包给徐某某，徐某某作为个人并不具备合法经营资格。现徐某某拖欠农民工工资，在江苏某建设公司未能举证证明其已与徐某某结清所有劳务费用的情况下，根据《保障农民工工资支付条例》第三十六条、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》第十二条规定，江苏某建设公司作为施工总承包单位应对实际施工人欠付的工资承担清偿责任。上述判决作出后，各方息诉服判，江苏某建设公司已将判决确定的付款义务履行完毕。

  农民工是重要的劳动力资源，保障其工资支付有助于维护劳动力市场的稳定，推动经济的平稳发展。《保障农民工工资支付条例》的出台不仅是对农民工权益的保护，也是对社会公平正义和法治精神的体现，对于构建和谐劳动关系、促进社会稳定和发展具有重要作用。建设单位或者施工总承包单位应尽量避免将建设工程发包或者分包给个人或者不具备合法经营资格的单位，若因此拖欠农民工工资的，将承担清偿责任。

  发包人擅自使用未经竣工验收工程，应视为工程质量合格，承包人有权主张工程款——张家港某建设有限公司与某包装材料有限公司、张家港某环保科技有限公司建设工程施工合同纠纷案

  发包人某包装材料有限公司将厂房建设工程交由承包人张家港某建设有限公司施工，双方合同中对于工程未经竣工验收擅自使用视为合格有明确约定，发包人在承包人施工过程中即开始逐步在地坪上安装设备，承包人完工后，双方也未对地坪工程进行竣工验收。张家港某建设有限公司起诉要求某包装材料有限公司支付剩余工程款，某包装材料有限公司抗辩认为张家港某建设有限公司施工的地坪存在断裂、墙皮脱落等工程质量问题，张家港某建设有限公司无权主张工程款。

  法院经审理认为，根据双方合同约定以及《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条规定，发包人未经竣工验收擅自使用案涉工程，应当视为案涉工程质量合格，由此引发的质量问题均应由发包人自行承担责任。因此，承包人张家港某建设有限公司有权向发包人某包装材料有限公司主张剩余工程价款。某包装材料有限公司对一审结果不服，提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

  建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。工程完工后，承包人应敦促发包人及时履行工程竣工验收义务，而发包人不得擅自使用未经竣工验收合格的工程，发包人若擅自使用未经竣工验收合格工程，应视为对工程质量的认可，无权再以工程质量不符合约定为由拒绝支付工程款。

  加大专业化调解力度 助力纠纷实质性化解——江苏某木业有限公司诉张家港市某火锅餐厅、钱某装饰装修合同纠纷案

  2021年8月14日，江苏某木业有限公司与张家港市某火锅餐厅签订《江苏长林木业有限公司专用合同》，约定张家港市某火锅餐厅将餐厅木饰面装修工程发包给江苏某木业有限公司，合同价款56万元，后发生增项。截止到本案诉讼，张家港市某火锅餐厅仍有装修款未付，江苏某木业有限公司多次催要，张家港市某火锅餐厅均未给付。江苏某木业有限公司为了维护自身权利起诉至法院。张家港市某火锅餐厅认为江苏某木业有限公司装修的木饰面存在起壳变形、开裂划痕、上色不均等质量问题，不愿支付剩余装修款。

  张家港市某火锅餐厅与江苏某木业有限公司就案涉工程增项、工程质量、修复费用均存在较大争议，双方各执一词。案件若进入鉴定程序，不仅会增加诉讼成本，还会延长审理周期，增加双方当事人诉累。张家港市人民法院秉持“调解优先、案结事了”的原则，充分发挥价格争议纠纷诉调对接工作机制效能，经双方当事人同意，法院组织双方勘查时，联系张家港市发展和改革委员会下属的张家港市价格认定中心的专家一同前往，行业专家对双方争议的工程增项、工程质量扣减、后期修复等问题提出专业意见，当事人认真倾听记录了专家意见，在踏勘结束后，双方当事人主动联系法院要求调解，后双方签署调解协议，本案以调解方式结案。

  本案是通过诉调对接实质性化解纠纷的典型案例。为进一步做好工程建设价格争议纠纷调解工作，实质性化解矛盾，张家港市人民法院与张家港市发展和改革委员会建立了价格争议纠纷诉调对接工作机制，该项机制的建立，立足社会矛盾纠纷源头治理,以第三方化解、调解为基础与核心，为当事人提供多渠道、多方式、低成本、高效率的价格争议纠纷化解渠道，满足人民群众多元化纠纷解决需求，从源头上化解社会矛盾、维护社会稳定、促进社会和谐，获得了当事人的好评。

  “府院联动”破产续建保护600余户购房人权益——昆山某房地产开发有限公司破产清算案

  昆山某房地产开发有限公司（以下简称该公司）开发了位于昆山市巴城镇的某楼盘，规划建设房屋680套，其中630余套房屋已经对外销售，按照约定应于2020年8月至12月分批完成交付。2019年底，该公司因涉及仲裁案件，账户资金被冻结，无力支付工程款，工地施工断断续续。至2020年5月，仍有约30%左右工程尚未完工，工地基本停工。属地巴城镇政府发现该公司依靠自身力量无法完成交房，遂与法院会商处置方案。经过研判，通过破产程序处置，能够固定该公司的资产、负债，确保资金能够优先用于保交楼。随即启动了府院联动保交楼机制，成立了由属地政府、住建、税务、资规等部门组成的专项工作组。针对已经提起诉讼的购房业主，法院向其释明个案诉讼无法取得房屋也可能无法收回购房款。随后购房人申请该公司破产，法院举行听证，该公司亦认可破产处置是最佳路径。2020年8月底，法院裁定对该公司破产清算，遴选律师事务所加入工作组，并指定该公司工作组为破产管理人。进入破产程序后，该公司因仲裁等案件被冻结的账户资金4700万元依法被释放出来，法院同时批准由破产管理人销售50套未售房屋和地下车位，收回破产前已经销售但购房人尚未付清的购房尾款，总计回笼资金1.5亿元用于续建。与此同时，因该项目实施工程单位也存在涉诉涉执案件，为保证项目续建资金安全，破产管理人解除了与“债务缠身”原实施工程单位的合同，确定新的建筑实施工程单位。2020年12月初，该楼盘项目正式取得了新的施工许可证，全面复工续建。2022年初，该楼盘经过一年多时间续建完工并陆续交房。2022年8月，680余户购房人产证办理完毕。2023年7月，该破产案件结案。

  本案系通过市场化、法治化途径保交楼的案例，探索出了一条依法适用破产程序推进“保交楼”工作的典型路径。一是府院联动合力保交楼。通过精准研判、比较利弊、专业论证，最终由政府多部门组成工作组，由法院指定工作组担任破产管理人，在破产管理人主导下归集资金、厘清债务，组织续建实现“保交楼”目标。二是充分发挥了企业破产法概括清偿债务的制度功能。该公司在全国各地涉及多起案件，账户内资金和房产被查封，无法利用账户内资金进行续建，施工单位在该情况下也不愿再垫资施工，工程只能停工。按照企业破产法规定，企业进入破产程序后，相关查封措施均应当解除，该公司账户内资金得以释放，房产可以继续销售，回笼资金可以用于续建。进入破产程序后，破产管理人与新的施工单位签订合同，按照法律规定，该部分工程款可以确保得到支付，施工单位愿意施工。工程得以全面复工。

  创新适用多种破产制度工具“保交楼、稳民生”——苏州某房地产开发有限公司重整案

  苏州某房地产开发有限公司（以下简称该公司）在苏州市吴江区汾湖高新区开发建设的某项目，占地面积41379.19平方米，拟建 12 栋住宅，其 9 栋洋房、3 栋高层，并配套商业用房 3 栋。因资金链断裂，项目于2021年9月底停工。截至停工时，一期3栋190套房屋取得预售许可，其中142套已对外销售（购房人中居住在上海的54人，占比38%；居住在苏州的50人，占比35%），原定交付时间为2023年10月30日，但除两栋商业用房外，已售房屋楼幢整体的结构建造尚未完成。债权人陆续向苏州市吴江区人民法院（以下简称吴江法院）提起诉讼并申请执行，吴江法院依法查封了该公司名下前述土地使用权，冻结了预售房资金监管账户。该公司虽积极采取方式自救，但均未有实质进展。2022年12月28日，债权人某资产管理有限公司申请对该公司做破产重整。

  2023年1月28日，吴江法院裁定受理对该公司的破产重整申请，并指定由政府部门工作人员组成的清算组担任管理人。2023年4月17日，该公司第一次债权人会议决议通过《继续营业方案》，同意该公司做复工续建，管理人可为复工续建而借款。会议结束后，管理人依托破产审判府院联动机制随即开展复工续建工作，并在微信公众号定期汇报施工进展，充分保障购房人、债权人知情权。与此同时，吴江法院指导以管理人账户开立为抓手，落实复工续建融资方案，即依照《苏州市吴江区人民法院关于逐步加强破产案件管理人账户资金监管的意见》，将贷款额度、贷款利率、贷款年限、放款周期等设置为主要评分项，以竞争方式公开确定管理人账户开立银行。经最终评选，金额高达2.5亿元的复工续建融资方案随管理人账户开立银行一同得以确定。

  2023年11月27日，该公司第二次债权人会议高票通过重整计划草案。根据草案规定，建设工程价款优先权100万元以下部分、职工债权、税款债权全额现金清偿；非关联普通债权人100万元以下的部分按照65%的比例现金清偿，超过100万元的部分按照26%的比例现金清偿；建设工程价款优先权100万元以上部分、有财产担保债权按金额取得优先级信托受益权留债清偿，关联普通债权按金额取得普通信托受益权；出资人权益调整为零，无偿划转至信托项目。2023年12月12日，吴江法院裁定批准该公司重整计划，并终止重整程序。

  本案中，人民法院服务“保交楼、稳民生”大局，以准确认定优先权利购房人为前提，以债权人会议决议继续营业方案为程序保障，以管理人先行组织续建为方式，以市场融资为续建资产金额来源，依托府院联动机制，推动在建工程顺利复工续建。在重整计划的制定上，广泛征求债权人的意见，最大限度地考虑不同债权人的利益诉求，根据房地产企业资产特点、行业特征，设置现金清偿、信托留债等不同的清偿方案，将普通债权分类为非关联普通债权、关联普通债权，其中非关联普通债权现金清偿，关联普通债权纳入信托计划清偿，并获关联普通债权人同意。本案是人民法院创新适用多种破产制度工具，运用破产法治思维和法治方式破解问题楼盘僵局，提升国家治理体系和治理能力现代化的典型案例。

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